Bauplanungsrecht

Bebauungspläne / Innenbereich und Außenbereich

Wenn Sie ein Grundstück besitzen oder erwerben wollen und nicht wissen, ob und was Sie darauf bauen dürfen, stellt sich zunächst immer die Frage nach dem Bauplanungsrecht.

Das Planungsrecht regelt mit dem Baugesetzbuch (BauGB), ergänzt durch die Vorschriften der Baunutzungsverordnung (BauNVO), die Verfahren und Inhalte der kommunalen Bauleitplanung, und hier in der Hauptsache die Bebauungspläne und den Flächennutzungsplan.

Das kommunale Planungsrecht, das in der Form von Bebauungsplänen und dem Flächennutzungsplan seine Regelungen trifft, gibt vor, was, wie und wo gebaut werden darf.

Während der Flächennutzungsplan nur grobe Flächenfestsetzungen für Wohnen, Gewerbe, Kerngebiete, Sonderbauflächen, Landwirtschaft usw. beinhaltet, regelt der Bebauungsplan als "Ortssatzung" die zulässige Bebauung sehr detailliert. Im Bebauungsplan werden z. B. Festsetzungen über die überbaubaren Flächen, Geschosse, Bauweise und Art und Maß der baulichen Nutzung getroffen.

Ein qualifizierter Bebauungsplan muss folgende Mindestfestsetzungen enthalten:

  • Art und Maß der baulichen Nutzung
  • Überbaubare Grundstücksfläche
  • Öffentliche Erschließungsflächen

Fehlt eine der vorgenannten Festsetzungen, handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan, bei dem die fehlenden Festsetzungen nach dem Prinzip des Einfügens analog § 34 BauGB beurteilt wird. Die Art der baulichen Nutzung ergibt sich aus den Zulässigkeitskriterien der Baugebietsbeschreibungen der BauNVO. Die Gebiete sind wie folgt beschrieben:

  • Reine, allgemeine und besondere Wohngebiete und Kleinsiedlungsgebiete
  • Dorf-, Misch- und Kerngebiete
  • Gewerbe- und Industriegebiete
  • Sondergebiete

Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Grund- und Geschossflächenzahl (GRZ, GFZ) und die Zahl der Vollgeschosse definiert. Dabei kann die Zahl der Vollgeschosse ergänzt oder ersetzt werden durch die Festsetzungen von Trauf- und Firsthöhen und gegebenenfalls der Dachneigung.

Durch die "Bauweise" wird die Art der Bebauung weitergehend bestimmt. In der offenen Bauweise ist in der Regel mit Grenzabstand zu bauen (Einzelhäuser).

Es können jedoch auch Doppel- und Reihenhäuser bis zu 50 m Länge zulässig sein. In der geschlossenen Bauweise ist in der Regel eine grenzständige Bebauung (ohne seitliche Abstandsfläche) zulässig. Darüber hinaus gibt es noch die Möglichkeit, abweichende Bauweisen festzusetzen, die im einzelnen genau beschrieben werden müssen. Weitere Sonderfestsetzungen sind die Festsetzungen zu bestimmten Haustypen, wie z. B. E (Einzelhaus), DH (Doppelhaus) oder H (Hausgruppen).

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden im Bebauungsplan durch Baugrenzen und Baulinien eingerahmt.

Gemäß § 30 Abs. 1 BauGB sind im Geltungsbereich eines rechtskräftigen qualifizierten Bebauungsplanes Vorhaben zulässig, wenn sie dessen Festsetzungen nicht widersprechen und die Erschließung gesichert ist.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann schon vor Inkrafttreten eines Bebauungsplanes während seiner Aufstellungsphase ein Vorhaben zulässig sein (§ 33 BauGB). Hier muß jedoch schon eine gewisse "Planreife" gegeben sein, d. h. es muß gewährleistet sein, dass das Bauvorhaben im Einklang mit den zukünftigen Festsetzungen stehen wird.

Im unbeplanten Innenbereich im Zusammenhang bebauter Ortsteile ist nach § 34 Abs. 1 BauGB ein Bauvorhaben zulässig, wenn es sich

  • mit der Art seiner Nutzung
  • dem Maß der baulichen Nutzung
  • der Bauweise
  • und der überbauten Grundstücksfläche

an die vorhandene Umgebung anpasst bzw. sich einfügt. Darüber hinaus muss das Vorhaben erschlossen sein.

Der Begriff des sich Einfügens ist dabei häufig Gegenstand von unterschiedlichen Standpunkten zwischen dem Antragsteller, dem Nachbarn oder der Genehmigungsbehörde. Leichte Überschreitungen der vorgefundenen Baustrukturen können dabei durchaus zulässig sein. Wichtig ist, dass das Bauvorhaben in seiner Umgebung keine sogenannten "bodenrechtlich beachtlichen Spannungen" hervorruft.

Der Außenbereich - § 35 BauGB - ist grundsätzlich von der Bebauung freizuhalten. Ausnahmen bilden hier privilegierte land- und forstwirtschaftliche Betriebe oder Betriebe, die der gartenbaulichen Erzeugung dienen einschließlich ihrer betrieblichen Wohngebäude, Betriebe des Fernmeldewesens oder der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas usw. und Vorhaben sonstiger Nutzungen, die aufgrund ihrer besonderen Art nicht an anderer Stelle möglich sind (z. B. Kraftwerke, Kläranlagen, Ziegeleien usw.).

Um dem Strukturwandel der Landwirtschaft Rechnung zu tragen, gibt es zudem weitergehende Regelungen, die insbesondere Nutzungsänderungen von bestehenden Gebäuden unter bestimmten Voraussetzungen ermöglichen. Hierbei kommt auch die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum in Betracht.

Weitere Zulässigkeitskriterien können auch sein:

  • Ersatzbauten zulässigerweise errichteter Gebäude
  • Erweiterung von zulässigerweise errichteten Wohngebäuden oder gewerblichen Anlagen in angemessenem Umfange
  • Änderung oder Nutzungsänderung von die Kulturlandschaft prägenden Gebäuden

Wegen des Grundsatzes, den Außenbereich von Bebauung freizuhalten, liegt es auf der Hand, dass öffentliche Belange wie z. B. der Landschaftsschutz oder das Wasserrecht besonders zu beachten sind.